国际商事大讲堂:涉外不动产被他人申请法院执行,怎么办?
信息来源:946商学院、佛山市贸促会    发表时间:2019-10-31 09:29
 

2019年,佛山市贸促会联合佛山电台继续推出《国际商事二十二条军规》第二季,邀请涉外商事法律服务志愿团成员,针对2019年对外贸易大环境下可能碰到的相关热点问题,推出针对性的案例解析。找准国际商事当中的企业痛点,既关注普遍性问题,也提供前瞻性案例解析。

美籍华人伍女士在美国设立了公司,并在中国以自己的名义购买了一处房产,但房产被他人申请法院执行而引起了纠纷。

课程收听:

《国际商事22条军规》 

 由佛山市贸促会与佛山电台联合推出

佛山电台播出时间:FM94.6 周一至五

 08:55 14:55 17:55 20:05

重温:花生FM

策划、编辑:蔡佩

制作:曼菲

1995年初,美籍华人伍女士与香洲经济公司签订《涉外房地产买卖契约》,其中约定:伍女士向香洲经济公司购买珠海市的一处住宅,伍女士可于1995年底获得交付并使用该房产;其中合同约定香洲经济公司保证入伙后两年内租金回报率为15%,由发展商统一安排出租,以及由香港钟某林律师以中国司法部委托公证员身份证实伍女士的签字属实,但是房屋的所有权登记仍在香洲经济公司名下,未完成所有权的转让手续。在1995年至2016年期间,伍女士并未入住过该处房屋,也并未交纳房屋的水电及相关费用。后来,香洲经济公司与一位姓高的女士发生民事纠纷,高女士向法院申请执行该套房产。伍女士向法院提起执行异议之诉,围绕该套房产的权属证明双方发生争议。

本案的争议焦点在于该房产的产权归属,伍女士所提供的证据有:

1.伍女士与香洲经济公司签订的《涉外房地产买卖契约》;

2. 珠海市公证处于1995年对上述《契约》出具的《公证书》;

3. 钟某林律师行出具的房款收据和收费证明书。

法院在审理该案过程中,根据上述证据认定伍女士与香洲经济公司之间的房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示,合法有效。由此法院认定伍女士在人民法院查封之前已合法占有争议的房产。至于伍女士是用于自住还是委托香洲经济公司对外出租,是伍女士行使对房产的收益权,不影响伍女士对房产的占有权。最终法院判决驳回高女士的诉讼请求。

本案中,伍女士与香洲经济公司签订了《涉外房地产买卖契约》,约定伍女士向香洲经济公司购买涉案房屋,伍女士已依约支付了购房款,香洲经济公司也应当依约交付房屋并办理房产证。伍女士享有的是将诉讼争议房屋的所有权变更登记至其名下的请求权,该请求权与高女士的请求权存在以下不同,并因此具有排除执行的效力。

首先,从成立时间上看,伍女士的请求权要早于高女士的金钱债权。债权的成立时间虽不影响债权的平等性,但对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序会产生一定影响。

第二,从内容上看,伍女士的请求权为针对诉讼争议房屋的请求权,而高女士的债权为金钱债权,并未指向特定的财产,争议的房屋只是作为香洲经济公司的责任财产,成为高女士的债权的一般担保。在香洲经济公司与伍女士双方均确认房屋交付并委托出租的情况下,伍女士要求确认争议房屋的所有权归其所有的请求权,应当优先于高女士的金钱债权。

第三,从功能上看,争议的房屋具有为伍女士(此处音频有误,应为“伍女士”)提供生活保障的功能,与高女士的金钱债权相比,伍女士的请求权在伦理上亦具有一定的优先性。

提醒各位企业主们,在我国实行不动产登记原则的基础上,大家应当完善好不动产的登记手续,避免纠纷的产生。

您如果在国际商事法律方面遇到困难,请拨打佛山市贸促会、佛山国际商会涉外商事法律服务热线:82211568,我们涉外商事法律服务志愿团的62位律师将为您服务。

(信息来源:946商学院、佛山市贸促会)



    

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